オフィスビル投資が注目されています

オフィス投資の特徴

安定的な投資と言われる不動産投資。入居者が集まれば安定的に運用が可能で比較的リスクが少ない投資方法です。今回は不動産投資の中でも最も注目されているオフィスビル投資ついてご説明します。

アパート・マンションと同様の優遇措置があります

相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後相続税評価額が下がります。建物は固定資産税評価額で評価され、これは建築コストの6割前後になります。その差額分、節税されます。また、たまった賃料収入を相続が発生した場合の「納税資金」として確保することができます。

オーナーが被相続人の場合、蓄積された賃料収入も相続財産ですので、相続続対象財産となり、相続税そのものは増えていきますが、納税のしやすさは大幅に高まります。 開始当初は、損益収支がマイナスになりますが、他の所得と通算できますので、結果的には課税所得が減少します。「税金が減っても損失が発生しては意味がない」のですが、「減価償却費」による損失は、事実上の現金収支はプラスとなるので「節税」となります。

アパート・マンションの場合、建築基準法が規定されており、周辺環境や土地の形状などで厳しい要件がありますがオフィスビルの場合、建築基準法の要件も緩く、周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されます。

ビル一棟の場合、資金力がなけれは参入できない

様々なメリットがあるオフィスビル投資ですが、メリットばかりではありません。一般的に20億円以上するビル一棟は個人ではなく、資金力のある企業が購入する場合がほとんどです。そもそも資金力がない中小企業の場合は長期ローンを組もうとしても銀行の審査を通すことが難しい現状です。このような理由でオフィスビル投資は資金力のある企業しか参入できない市場でした。

最近ではオフィスビル一棟ではなく分譲で活用する相続税対策が注目

一棟ではなくフロアまたは部屋ごとに分譲することで、従来とほぼ同じ投資資金でより好条件の物件を所有できるということです。例えば、1棟が数十億円になる都心の中規模ビルが、分譲なら10分の1程度に抑えることができるため、同じ投資金額でも、より立地の良い物件やグレードの高い物件が購入できるようになります。

都心の中規模ビルは、空室リスクが低く流動性が高い(売却しやすい)ことも大きなメリットです。そして、購入後の物件は基本的には管理組合が管理を行うため、所有したオーナー様の事務負担を軽減いたします。また、将来を見越した資産形成に掛かるコストを低く抑えることができることもメリットのひとつです。 分譲において懸念されるのが、ビル全体の改修工事などで共用部分を変更する際の手間です。共用部分を変更する場合は、所有者および議決権の各3/4以上の多数による決議が必要になります。また、建物の一部が喪失した際も同様の決議が必要になり、各所有者に費用が掛かることもあり、喪失した共用部分を復旧・修繕することができない場合もあります。

このようなことが一般的にデメリットとされていますが、しっかりとしたパートナーと計画的に積立を行うことで後々のトラブルを回避し、不動産価値の劣化リスクも解消いたします。
今までのように、相続税対策としてマンションを持つだけでなく、オフィスビルのワンフロアを所有する方法も検討されてはいかがでしょうか?

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