不動産小口化商品とREITの違いとは？　それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資は、資産形成の有効な手段として注目されています。しかし、多額の資金が必要なイメージから、なかなか手が出せないと感じる方も少なくありません。そこで選択肢となるのが、少額から始められる「不動産小口化商品」と「REIT（不動産投資信託）」です。

本記事では、これら2つの投資手法について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、そして具体的な違いを分かりやすく解説します。

「不動産小口化商品」とは？

まずは不動産特定共同事業法に基づいた「不動産小口化商品」をご紹介します。不動産小口化商品とは、不動産の所有権を小口化販売し、対象の不動産を複数の投資家で持ち合う投資方法です。

不動産事業で得られた収益は投資額に応じて分配されるため、投資家は不動産投資による安定した収益を期待できます。

不動産小口化商品の仕組みとは？

不動産小口化商品は、大規模な商業施設やマンションなどを小口に分割して販売しています。例えば、5億円のオフィスビルを一般的な個人投資家が一棟まるごと購入するのは難しいですが、100人で「割り勘」したとすると1人当たりの負担は500万円です。

そして、このオフィスビルの運営によって得られた収益は、投資額に応じて投資家へ分配されます。これが不動産小口化商品の仕組みです。

不動産特定共同事業法に基づいた不動産小口化商品は、一定の要件を満たした事業者のみが販売できる投資商品です。不動産特定共同事業法は投資家の保護を目的に制定された背景があるため、不動産小口化商品は投資家にとって安心できる仕組みといえるでしょう。

不動産小口化商品の主な種類とは？

不動産小口化商品には、大きく分けて匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3種類があります。不動産の所有権や運用期間などに違いがあります。

匿名組合型と任意組合型には、不動産の所有権や1口当たりの金額、運用期間などに違いがあります。それぞれの特徴を詳しくみていきましょう。

1.匿名組合型とは？

匿名組合型の不動産小口化商品とは、事業者が投資家と匿名で金銭出資の契約を結び、出資を受けた事業者が不動産事業によって得た収益を投資家に分配する仕組みです。

特徴として以下のような点が挙げられます。

＜匿名組合型の特徴＞

• 事業者が不動産の所有権をもつ
• 少額からの投資ができる
• 運用期間は数ヵ月～10年以内のものが多い

投資家は、事業者が運営する不動産事業に対して金銭の出資を行います。不動産の所有権は事業者にあるため、投資家には不動産取得にかかる登記費用などの負担がかかりません。

近年増加している不動産クラウドファンディングでも、匿名組合型による不動産小口化商品が多くみられます。1口1万円から数ヵ月単位で運用できる手軽さが注目を集めている投資形態です。

2.任意組合型とは？

不動産小口化商品における任意組合型は、複数の投資家が不動産を共同で所有し、出資者で組成された組合が主体となって不動産事業を行う仕組みです。

それぞれの投資家が不動産の一部を購入し、出資する代わりに不動産事業収益の分配を受けます。

任意組合型の特徴は以下のとおりです。

＜任意組合型の特徴＞

• 投資家が不動産の所有権をもつ
• 運用期間は中長期のものが多い

任意組合型での不動産小口化商品の最たる特徴は、不動産の所有権をもてる点です。

任意組合型は1口100万円程度から購入できるケースが多く、10年以上の中長期にわたって運用されます。

3.賃貸型とは？

賃貸型では、任意組合型と同様に、出資者は不動産の一部を自分の持ち分として所有します。

その持ち分を事業者に賃貸することで、収益の分配を受ける仕組みです。匿名組合型や任意組合型に比べて、賃貸型は物件数が非常に限られています。

不動産小口化商品のメリットとは？

不動産小口化商品は、不動産投資の初期費用を抑えて不動産投資の間口を広げてくれる存在です。不動産小口化商品から得られるメリットには以下の4点が挙げられます。

具体的なメリットを把握して、自身の資産に組み入れるべきかの判断材料にしましょう。

1.少額から始めることができる

不動産投資を「少額から」始められる点が、不動産小口化商品の重要なポイントです。不動産を購入するには多額の資金が必要ですが、不動産を分割して小口販売する不動産小口化商品であれば、自己資金に見合った投資額に調整できます。

安定的な家賃収入や不動産資産による相続対策など、不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

また、資産のポートフォリオに不動産を適切に組み入れることで、リスク分散も可能です。自己資金が少なくても不動産投資による効果を狙えるのが、不動産小口化商品の最大のメリットといえるでしょう。

2.都心の一等地にあるような物件に投資できる

不動産小口化商品では、不動産運用の専門家が厳選した優良物件に投資できます。不動産小口化商品を販売する事業者は、自身の利益や事業を伸ばすためにも収益性を見込める物件を小口化商品として選定しなければなりません。

そのため、都心の一等地にあるマンションや大規模な商業施設など一般的には個人投資家が購入するのは困難な資産価値の高い物件を、不動産小口化商品として売り出しています。

1口当たりはお手頃な価格で、個人では手が届かないような高額で収益性の高い物件に投資できる点が不動産小口化商品の魅力です。

3.プロが管理してくれる

不動産小口化商品では賃貸管理の手間が省ける点がメリットです。実際の管理業務は事業者が請け負うため、投資家自身が賃貸管理のために時間や費用を割く必要がありません。

一般的な実物の不動産投資では、賃貸経営のための入居者の募集や契約手続き、家賃回収、建物の清掃や点検などの賃貸管理業務が必要不可欠です。

一方、不動産小口化商品ではプロに管理を任せられるため、不動産投資が初心者という方や本業が忙しい方も安心して投資できます。

4.相続対策としても活用できる

不動産小口化商品は相続対策にも有効です。大きな不動産を1つだけ所有しているよりも、小口化された不動産を複数所有している方が遺産分割しやすいため、相続時の協議がスムーズに進むでしょう。

不動産小口化商品のデメリットとは？

不動産小口化商品には多くのメリットがある一方で、得られる収益の低さ、レバレッジ効果の不在、利回りの低さ、途中解約の難しさといった4つのデメリットも存在します。

1.得られる収益が少ない

少額から始められるのが不動産小口化商品のメリットですが、それゆえに得られる収益が少ない点はデメリットでもあります。厳選された物件に自己資金の範囲内で投資する不動産小口化商品は、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる不動産投資のなかでも比較的堅実な投資手法といえます。

また、不動産全体を所有する一般的な実物不動産投資では毎月の家賃収入が得られますが、不動産小口化商品の収益分配は数ヵ月〜1年に1回程度です。分配金の受け取り頻度が低い点もデメリットといえるでしょう。

2.自己資金のためレバレッジ効果を得られない

複数の投資家で不動産を所有する不動産小口化商品は、ローンの担保として認められないために金融機関からの融資が受けられません。

そのため、ローンを組んで頭金の何倍もの高額な物件に投資をして収益の拡大を目指すレバレッジ効果は、不動産小口化商品では得られない点がデメリットでもあります。

自己資金のみで不動産投資ができるのは、損失時のリスクを抑える面ではメリットといえます。

しかし、レバレッジを使って大きなリターンを狙えないため、一般的な不動産投資よりも得られる収益は低くなるケースが多いでしょう。

3.利回りは比較的低い商品が多い

不動産小口化商品は、突出して高い利回りが期待できるものではありません。不動産全体を所有する実物不動産投資と比較すると、事業者に不動産の選定や運営を任せられる代わりに利回りはやや低くなる傾向です。

一方で、資産価値が下がりにくい優良物件を選定して小口化商品として販売しているため、元本割れのリスクを減らして長期的に安定した収益が期待できます。

4.途中解約できない商品が多い

途中解約できないケースが多い点も、不動産小口化商品のデメリットです。運用期間途中での解約が可能であっても、解約手数料が発生したり、満期時よりも安価な価格で売却せざるを得なかったりと、損失が大きくなってしまうケースも多くみられます。

実物不動産と同じように小口化不動産の買い手が見つかるまでは解約できないケースもあります。

特に、中長期の運用となる任意組合型の不動産小口化商品は、急に現金が必要となったときにすぐに換金できない流動性の低さに注意が必要です。

REIT（リート）とは？

ここからはREIT（リート）について解説していきます。REITとは、投資家から資金を集めて不動産投資を行い、そこから得られた賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。不動産を証券化して売買する不動産投資信託を意味します。

アメリカで生まれたREITは、2001年に日本でも上場されるようになり、Japanの「J」をつけて「J‐REIT」ともいわれています。

1.REITの仕組みとは？

REITは、不動産投資信託証券をとおして投資家から資金を集め、不動産投資によって得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

株式会社が株式を発行するように、REITで資金を集める不動産投資法人は投資証券を発行します。

そこで得られた資金をもとに不動産投資事業を行い、収益を配当として投資家に分配します。投資家は証券取引所で自由に投資証券を売買可能です。

2.REITの種類とは？

REITの種類は大きくわけると「単一用途特化型」と「複数用途型」の2つに分類されます。

単一用途型は、投資する不動産を特定の用途に絞ったREITです。オフィスや住居、ホテルなど特定のジャンルに集中投資するため値動きの予測がつきやすく、その業界の景気動向によっては高いリターンが期待できます。

一方で、不動産の用途が限定されているため、リスク分散できません。複数用途型に比べると、ハイリスク・ハイリターンといえるでしょう。

複数用途型は、2つの用途を組み合わせた不動産で運用する複合用途型と、3種類以上の不動産に分散投資する総合用途型にわけられます。

例えば、「オフィスビルに50％、住居に50％」と組み合わせた投資をすることで、1つの業界動向から受ける影響を小さくできます。

さらに、3つ4つとさまざまなジャンルの不動産を組み合わせた投資によりリスクが軽減されますが、分散投資するほど期待できるリターンは小さくなっていきます。

3.REITのメリットとは？

REITには、主に金融商品としての流動性、少額からの投資、高い分配金という3つのメリットがあります。

1.金融商品である

REITは不動産投資でありながらも金融商品の1種です。証券取引所に上場しているため、株式と同じように常に売買が可能です。実際に不動産を所有する不動産投資では、不動産をすぐに現金化したくても買い手が見つからない限り売却できません。

金融商品であるREITは市場で常時値動きし、自分の好きなタイミングで売買できる流動性の高さがメリットといえます。

2.数万円から投資できる

REITは少額からの投資が可能です。REITの個別銘柄は1口単位で購入でき、1口当たりの価格は数万円〜70万円ほどになります。

個別銘柄以外にも、東証REIT指数に連動する「J‐REIT ETF」では、数千円から幅広いREITへの分散投資ができます。

REITを対象にした投資信託「J‐REITファンド」であれば、一部のネット証券では100円からの積み立て投資も可能です。

不動産小口化商品を含めた実物の不動産投資よりも、さらに少額から気軽に購入できるのがREITのメリットといえるでしょう。

3.法人税が非課税のため分配金が多い傾向にある

REITは不動産投資のための法人として、一定の条件のもと法人税が免除されます。その条件とは、不動産の賃料収入から費用を差し引いた当期利益の90％超を分配金にすることです。このメリットは株式と比較するとわかりやすいでしょう。

株式会社の場合は、当期利益のうち約40％を法人税として納税し、今後の事業に向けた内部留保を差し引いた残りの部分から株主への配当金が支払われます。

一方、REITであれば法人税が免除され、利益の90％超が投資家へと分配されます。安定的に高い分配金を確保しやすい仕組みがある点が、REITの特徴的なメリットです。

4.REITのデメリットとは？

REITにはメリットが多い一方で、不動産の所有権を持たない、価格変動リスクがあるという2つのデメリットも理解しておく必要があります。

金融商品であるREITは手軽に売買できるメリットがある一方で、実物の不動産を所有するものではない点がデメリットになることもあります。

1.不動産ではなく投資会社の投資対象になる

REITを購入したときに得られるのは、投資先である「不動産の所有権」ではなく、不動産事業によって得られる「収益の分配を受ける権利」です。そのため、REITでは不動産投資による相続対策は得られません。

実物の不動産投資のメリットである損益通算による所得税負担の軽減や、資産評価額の圧縮による相続税の節税は、REITでは不可能です。

また、REITは不動産投資法人への投資であることから、物件価格の下落や賃料収入の減少といった不動産そのものの要因だけでなく、それ以外にも価格に影響を与える要因が存在します。

株式と同じように不動産投資法人の業績や経営状況によって、得られる分配金が上下する点に注意が必要です。

2.値動きは政治や景気の動きに左右されやすい

REITの価格は、不動産投資法人の業績に影響を受けるうえに、証券市場における需要と供給のバランスによっても変動します。

不動産市場や景気・金利などの社会情勢に引っ張られて値動きするため、価格変動リスクが大きいといえるでしょう。

また、投資法人が倒産してしまうと、REITの価格が大幅に下落するリスクがある点もデメリットといえます。

不動産小口化商品とREITの違いとは？

不動産小口化商品とREITはどちらも少額から不動産投資を始められるという共通点がありますが、投資対象、得られる所得の税務上の取り扱い、流動性、税金対策の有効性において大きな違いがあります。

違いを明確にするとそれぞれの効果的な活用方法が見えてきます。詳細をチェックしていきましょう。

1.投資対象の違い

不動産小口化商品の投資対象は「実物の不動産」です。投資対象となる不動産が特定されているため、投資家自身がどのような物件に投資するかを選択できます。

匿名組合型は投資対象の不動産購入費用を金銭で出資しますが、任意組合型であれば投資対象の不動産の一部を実際に所有します。

一方REITの投資対象は、資金を集めて不動産を運用する「不動産投資法人」です。REITの投資先物件は複数であるため、「この物件だけに投資したい」という特定物件への投資はできません。

不動産の所有権はもたずに、株式会社が発行する株式と同じように不動産投資法人が発行する「投資証券」を所有することになります。

2.得られる所得の違い

不動産小口化商品とREITでは、得られる所得の税制上の扱いが異なります。

• 不動産小口化商品
  任意組合型：不動産の一部を所有しているため「不動産所得」となります。ただし、他の所得との損益通算はできません。
  
  匿名組合型：「雑所得」として扱われ、他の雑所得との内部通算は可能です。

• REIT
  得られた分配金は「配当所得」となります。株式の配当金と同様に20.315%が源泉徴収されます。他の配当所得との損益通算は可能ですが、配当控除の適用は受けられません。

3.流動性の違い

REITは不動産小口化商品と比較して流動性が非常に高いという違いがあります。

• 不動産小口化商品
  実物不動産の一部所有権や収益受領権であるため、自由に売買することは困難です。売却には時間とコストがかかり、途中解約も限定的で流動性が低いといえます。

• REIT
  「不動産投資信託証券」は株式と同様に証券取引所でいつでも売買できるため、高い流動性を持ちます。

不動産小口化商品はどんな人におすすめ？

不動産小口化商品は以下のような方に適しています。

不動産小口化商品は、専門家が選別した物件のなかから、事業者の信頼性や投資物件の収益性を自身で判断して選択できます。不動産投資に興味はあるものの、初心者で不安がある方や不動産投資の経験を積みたい方におすすめの投資方法です。

REITにおすすめな人

REITに適しているのは以下のような方です。

REITは株式と同様、証券口座からいつでも自由に売買できます。中長期での保有が前提となる不動産投資に対して、売買のしにくさや初期費用の面でハードルが高いと感じている方には、いつでも現金化が可能で少額から購入できるREITがおすすめです。

またREITでは、用途の異なる複数の不動産に投資する複数用途型のものや、REIT ETFやREITファンドなど、1つの商品に幅広い投資先が含まれている商品が揃っています。

1つの商品を購入するだけで分散投資できるため、知識がなくてもリスクを抑えた不動産投資が実現します。

さらに、REITには高い分配金がもらいやすい仕組みがあります。株式よりも比較的安定した配当に期待できる点でも、投資初心者の方にもおすすめの投資方法といえるでしょう。

まとめ

不動産小口化商品とREITは、どちらも少額から不動産投資ができる投資手法です。

不動産小口化商品は、不動産運用の専門家が選りすぐった物件を分割して小口化販売する商品です。任意組合型は1口100万円程度から購入できますが、ローンを組めないため一般的な実物不動産投資のようなレバレッジ効果は得られません。

一方のREITは証券取引所で売買できる金融商品です。株式会社が発行する「株式」のように、REITで投資家から資金を集める不動産投資法人が発行する「投資証券」を購入し、不動産投資による収益から分配を受けます。

実物の不動産に投資したい方には不動産小口化商品が適しています。一方で、株式と同じように不動産へも気軽に投資したい方、不動産の知識はないがリスクを抑えた不動産投資がしたい方にはREITがおすすめです。

投資リスクを抑えて効率的に資産運用するには、自身の目的やリスク許容度に合った分散投資が大切です。不動産投資を適切な割合でポートフォリオに組み入れるために、不動産小口化商品やREITをうまく活用しましょう。