不動産小口化商品は保有中に収益を得られますが、最終的には商品を手放すことになります。より多くのリターンを残すには、中途解約や税金などの仕組みを理解し、目的に応じた出口戦略を立てておくことが重要です。
本記事では、不動産小口化商品の売り方に加えて、出口戦略の考え方や注意点をまとめました。できるだけ損をしたくない方に向けて、高く売却するためのポイントも解説します。
目次
不動産小口化商品の出口戦略とは？
不動産小口化商品の出口戦略は、「中途解約後に譲渡する」または「満期償還を待つ」の2つに分けられます。不動産の賃料収入や資産価値は時期によって変動するため、どちらが優れているかを一概にいうことはできません。
以下では中途解約と満期償還に分けて、売却までのプロセスや特徴をご紹介します。
中途解約（譲渡）
投資家自身が買い手を見つけて、満期を迎える前に共有持分などを譲渡する方法です。
基本的には脱退事務手数料などの費用がかかり、その時点での収益性や資産価値から売却価格が決められます。
事業者によっては買い手の斡旋をおこなっており、その後の手続きまでサポートしてくれます。なお、中途解約ができるのは一部の任意組合型と賃貸型のみで、匿名組合型は原則として解約ができません。
満期償還
不動産小口化商品は、商品ごとに事業期間が決められています。
その事業期間が終了すると事業者が対象物件を売却し、投資家に対して満期償還がおこなわれます。
満期償還では、持分に応じた売却益が投資家に分配されるため、投資元本（当初の投資金額）が無駄になることはありません。
満期償還のルールは商品によって異なり、市況の変化に応じて延長されるケースもあります。
不動産小口化商品の売り方とは？
任意組合型や賃貸型の不動産小口化商品を売却するには、購入者を探して「共有持分譲渡契約」を結ぶ必要があります。
実際のプロセスは商品ごとに異なりますが、以下ではACNの「Aシェア」を例に挙げて、不動産小口化商品を売却する流れをまとめました。
スムーズに売却したい方に向けて、各プロセスで意識したいポイントや注意点もご紹介します。
手順1.中途解約を申し入れる
中途解約が認められていても、希望の金額で売却ができるとは限りません。そのため、まずは契約書類や重要事項説明書などを確認し、解約にあたっての条件（売却額や手数料など）を把握しましょう。
条件面に問題がない場合は、商品の販売会社（事業者）に中途解約の申し入れをおこないます。申請期限が決まっている可能性もあるので、解約条件は早めに確認することを意識してください。
手順2.物件の購入者を探す
中途解約を進めるには、物件（持分）の購入者を探す必要があります。不動産小口化商品は流通市場が限られるため、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
希望のタイミングで売却するには、販売会社のサポートや専門家を活用することが重要です。たとえば、ACNのAシェアでは組合の理事長が参考売却価格を提示し、購入者の募集までおこなうスキームが用意されています。
ほかの面でも手厚いサポートを受けられる可能性があるので、買い手探しが難航したら無理をせずに専門家を頼りましょう
手順3.理事長の承認を得る
任意組合型や賃貸型の中途解約は、組合の理事長による承認が必要です。特にご自身で買い手を探す場合は、申し入れとは別に承認プロセスを済ませる必要があるので注意しましょう。
売り手と買い手が合意していても、理事長の承認がなければ持分の譲渡は原則認められません。そのため、候補者が見つかった段階で理事長へ連絡し、必要な手続きをすみやかに進めることが重要です。
手順4.共有持分譲渡契約を締結する
買い手と理事長の承認を得たら、共有持分譲渡契約を締結するプロセスに移ります。契約書に決まった形式はありませんが、書類には「譲渡する持分割合」を明確に記載することが必要です。
特に持分の一部だけを売却する方は、割合を間違えないように細心の注意を払いましょう。なお、共有持分の譲渡で利益が生じた場合は、その翌年に確定申告をする必要があります。
不動産小口化商品を売却するときの注意点は？
不動産小口化商品には、投資家が自由に売却できない商品も存在します。また、解約手数料や税金が負担になることもあるため、売却前にはコストを含めた収支をシミュレーションすることが重要です。
ここからは対策も含めて、不動産小口化商品を売却するときの注意点をご紹介します。
中途解約ができない商品もある
中途解約の可否は商品によって異なるため、不動産小口化商品の購入前には契約内容をきちんと確認しましょう。中途解約が認められる場合でも、「厳しい解約条件はあるか」や「ペナルティはないか」などを事前に把握することが重要です。
また、売却時のサポート体制を確認しておくと、買い手探しや契約フローが難航した場合でも、スムーズに売却を進められる可能性があります。
ライフプランに合わせて中途解約を検討したい方には、ACNの「Aシェア」がおすすめです。Aシェアは、都心プライムエリアのオフィスを小口化所有できる金融商品で、中途解約の申し出にいつでも対応しています。
中途解約には脱退事務手数料がかかりますが、理事長による買い手の斡旋サービスや、無料WEB相談なども用意されています。投資戦略から出口戦略の立案まで手厚いサポートを受けられるので、不安を感じている方はお気軽にお問い合わせください。
解約時には手数料がかかる
不動産小口化商品の解約時には、中途解約手数料や脱退事務手数料、売却手数料などがかかることもあります。また、事業者や理事長に買い手を斡旋してもらう場合は、基本的に仲介手数料が発生します。
手数料体系は商品ごとに異なるため、解約条件を調べる際にあわせて確認することが重要です。想像以上に利益が目減りする可能性もあるので、解約時期が決まったら各種手数料の合計金額を把握しておきましょう。
不動産小口化商品を高く売却するポイントは？
不動産小口化商品は売り方やタイミングによって、トータルの収支が大きく変わることもあります。少しでも高く売却したい場合は、以下のポイントを意識することが重要です。
・運用実績が良好な時期を選ぶ
・再開発や地価動向をこまめに調べる
・信頼できる専門家に相談する
ここからは、各ポイントについて詳しく解説します。
運用実績が良好な時期を選ぶ
不動産小口化商品を売却するタイミングとしては、運用実績が良好な時期が有利です。運用実績が落ち込むと高い利回りを期待できないため、そもそも買い手が見つからない可能性も考えられます。
したがって、直近の分配実績や稼働率、物件の資産価値などは、こまめに確認することが重要です。買い手を斡旋してもらう場合も、売却のタイミングは投資家自身が選ぶことになるので、日々の情報収集を欠かさないようにしましょう。
再開発や地価動向をこまめに調べる
地価が上昇すると土地の資産価値が上がるため、不動産小口化商品を高く売却できる可能性が上がります。そのため、該当エリアの再開発計画や周辺環境はこまめに調べて、最新の地価動向を把握しておきましょう。
主な情報源としては、自治体が公開している都市計画の情報や、国土交通省の地価調査データなどが挙げられます。状況の変化に合わせてすぐ動けるように、日頃から情報収集をする癖をつけましょう。
信頼できる専門家に相談する
ご自身での判断が難しい場合は、専門家に相談する方法もひとつの手です。特に運用実績が豊富な事業者は、多くの顧客を抱えている可能性があるので、価格設定から買い手の斡旋まで手厚いサポートに期待できるかもしれません。
手数料がかかったとしても、需要があるタイミングで売却にだすことができれば、投資家側もメリットを得られます。
タイミングを逃すと値下げを余儀なくされる場合もあるので、ご自身だけで無理に判断することは避けましょう。
不動産小口化商品は中途解約も見据えて戦略を立てよう
不動産小口化商品の出口戦略は、中途解約（譲渡）と満期償還の2つに分けられます。
満期まで待つ方法もひとつの選択肢ですが、市況やライフプランに合わせて投資戦略を変えたい場合は、中途解約も見据えることが重要です。
しかし、中途解約が認められる商品でも、希望の条件でスムーズに売却できるとは限りません。買い手探しや契約も必要になるため、基本的には専門家への相談を考えましょう。
Aシェアを提供するACNは、中途解約も含めてオーナー様を手厚くサポートしておりますので、投資にあたって不安を感じている方はお気軽にご相談ください。
